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Qu'est-ce qu'une servitude de terrain ?

Une servitude d’un terrain est une contrainte pesant sur une propriété, limitant ainsi l’exercice du droit de propriété. Il existe plusieurs centaines de servitudes différentes, comprenant en particulier des servitudes propres à certaines régions. D'une manière générale, celles qui conduisent le plus souvent à des conflits entre propriétaires sont les servitudes de passage.

Les servitudes d’un terrain

Il existe différentes servitudes d’un terrain :

Servitude naturelle

Liée à la situation naturelle du lieu, dans ce cas la parcelle pourra être désenclavée,

Servitude légale

Servitude d’intérêt public, contrainte imposée au profit d’une propriété voisine, créée pour l’utilité d’un particulier (servitude de passage) ou servitude d’utilité publique, instituée dans un but d’intérêt général.

Servitude conventionnelle

Établie volontairement par des conventions entre des propriétaires (droit de servitude accordé entre propriétaires voisins), elle ne s'applique donc pas aux signataires, mais à leurs propriétés respectives.

Le cas des servitudes de vue et de passage

Plusieurs servitudes peuvent s’appliquer sur un terrain, comme les servitudes de vue. Toute fenêtre ou aménagement (balcon, terrasse, escalier extérieur) qui entraine un regard sur la propriété voisine est une vue. Afin de protéger la vie privée, il est interdit de créer des vues sur les propriétés voisines qui ne respectent pas les distances légales prévues par le Code civil. La propriété supportant la charge est appelée fond servant, et celle qui en profite est appelée fond dominant. Une personne peut revendiquer un droit de servitude au titre de l’existence d’une servitude de passage, ou parce qu’un terrain ne dispose d’aucun accès.

Connaître les servitudes de son terrain

Sauf cas très particuliers, lorsque vous voulez acheter ou vendre un terrain, il faut savoir que les servitudes « appartiennent » aux parcelles auxquelles elles sont rattachées et non pas aux propriétaires de ces parcelles. Les titres de propriété comportent un paragraphe intitulé « servitudes » dans lequel il est indiqué :

Si la parcelle ne bénéficie ou ne doit aucune servitude
Si des servitudes existent et dans ce cas, le notaire les indique avec toutes les références dont il dispose.

Pour connaitre quelles sont les servitudes grevant votre terrain à vendre, vous pouvez consulter votre acte de vente ou le service des hypothèques dans la préfecture du terrain concerné.