Comment connaitre la surface constructible d'un terrain ?

La surface constructible d'un terrain désigne la superficie au sol sur laquelle une construction est autorisée. Cette notion est différente de celle de la surface de plancher, qui concerne la superficie totale des niveaux d'une construction dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre. La surface constructible est régulée pour prévenir une urbanisation excessive et préserver les espaces verts.

Importance de la surface constructible

La surface constructible est cruciale car elle détermine non seulement la faisabilité de votre projet immobilier, mais aussi la valeur du terrain. Connaître cette surface permet d'optimiser le potentiel de construction et d'éviter des erreurs de planification susceptibles de générer des surcoûts ou des problèmes légaux.

Rôle du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le document de référence pour déterminer la surface constructible d'un terrain. Disponible en mairie, le PLU précise les règles de construction et d’aménagement applicables à chaque parcelle de la commune. Il comprend notamment :

• Le plan de zonage : Délimite les différentes zones de la commune (urbaines, agricoles, naturelles, etc.) et les usages possibles des sols.
• Le règlement : Spécifie les règles de construction pour chaque zone, telles que les marges de recul, les hauteurs maximales des bâtiments et les obligations en matière d’espaces verts.

Suppression du Coefficient d'Occupation des Sols (COS)

Avant 2014, la surface constructible était déterminée par le Coefficient d'Occupation des Sols (COS), inscrit dans le PLU. Le COS permettait de calculer facilement la surface constructible en multipliant la superficie du terrain par ce coefficient.

La loi Alur de 2014 a supprimé le COS, rendant le calcul de la surface constructible plus complexe, mais permettant une meilleure division et vente des grandes parcelles.

Calcul de la surface constructible : Coefficient d'Emprise au Sol (CES)

Aujourd'hui, le calcul de la surface constructible repose principalement sur le Coefficient d'Emprise au Sol (CES). Le CES indique la surface maximale que peuvent occuper les constructions sur le terrain. Il inclut non seulement la maison elle-même, mais aussi les éléments en surplomb comme les balcons et les terrasses surélevées.

Par exemple, un CES de 0,4 signifie que 40 % de la surface totale du terrain peut être utilisée pour des constructions.

Étapes pour déterminer la surface constructible

1. Analyse du PLU : Consulter le PLU pour connaître les règles de construction spécifiques à la zone du terrain. Cela inclut les marges de recul par rapport aux routes et aux limites de propriété, les hauteurs maximales des bâtiments et les exigences en matière d'espaces verts.
2. Application du CES : Multiplier la superficie totale du terrain par le CES pour obtenir la surface constructible maximale.
3. Considération des contraintes locales : Tenir compte des servitudes, des zones à risque (inondables, glissements de terrain), des protections environnementales et d'autres contraintes locales.

Hauteur maximale des constructions

Le PLU peut aussi limiter la hauteur des constructions. Cette hauteur est mesurée depuis le sol naturel avant tout terrassement. Les cheminées et autres équipements de ventilation sont généralement exclus du calcul de la hauteur maximale.

Adaptation du projet de construction

Une fois la surface constructible déterminée, il est important d'adapter le projet de construction. Si la surface constructible est limitée, envisager des constructions à étage peut optimiser l'espace disponible.

Il est aussi nécessaire de tenir compte des obligations de conservation des espaces verts sur les terrains constructibles, ce qui peut influencer l’aménagement du jardin ou d’autres zones non bâties.